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  以房價監(jiān)測機(jī)制的落地為代表，樓市調(diào)控長效機(jī)制正在加緊完善，并逐漸落地?，F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅持，從而為長效機(jī)制創(chuàng)造空間。

  10月15日，南京(樓盤)市六合區(qū)傳出松綁“限購令”的消息，在南京有居住證，大專學(xué)歷的外地人不需要近3年內(nèi)累計2年社?；騻€稅，就可以開具購房證明。此前的6月，南京市高淳區(qū)率先松綁了購房政策。

  同日，天津(樓盤)市發(fā)改委就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京(樓盤)非首都功能項目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見，擬在天津濱海中關(guān)村(000931,股吧)科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規(guī)定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社?；蚣{稅證明。文件同時還放松了天津的落戶政策。

  盡管天津的初衷并不是松綁調(diào)控，但一旦該文件得以通過，仍然可能在客觀上刺激市場需求。同一天內(nèi)，天津和南京兩個二線城市的樓市政策出現(xiàn)調(diào)整，令人浮想聯(lián)翩。

  事實上，從今年8月以來，就陸續(xù)有城市調(diào)整樓市政策。其中既有直接松綁的做法，也有落戶新政、人才引進(jìn)、區(qū)域政策的間接影響。

  在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的大背景下，這些調(diào)整的背后邏輯是什么?

  “微調(diào)”背后有隱情

  此次調(diào)整之前，天津和南京的購房門檻是一致的，均為“近3年內(nèi)累計2年社保或個稅”，且兩地的政策均出臺于2017年初。也即，這次部分區(qū)域調(diào)整是對上一輪調(diào)控政策的弱化。

  雖然這次調(diào)整僅限于部分區(qū)域，但由于兩個城市均為“熱點二線”，其對市場帶來的影響仍然不小。

  在天津和南京之前，已有部分城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。

  10月8日，揚(yáng)州(樓盤)住房公積金管理中心發(fā)文指出，為充分發(fā)揮住房公積金的作用，幫助城鎮(zhèn)中低收入職工解決住房困難，支持剛性住房需求，從2019年10月15日起，將揚(yáng)州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復(fù)至50萬元(單職工繳存住房公積金的，最高限額從21萬元恢復(fù)至30萬元);將住房公積金貸款還貸能力系數(shù)由目前的0.3上調(diào)為0.5。

  9月末和10月初，湖北宜昌(樓盤)、安徽宿州全面放開落戶。后者還提出，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購買首套商品住房、辦理不動產(chǎn)登記證并落戶，對繳納的契稅給予全額財政補(bǔ)貼。

  更早之前的8月末和9月初，湖南臨澧、浙江嘉興(樓盤)分別以給予購房貨幣補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式來松綁調(diào)控。河南省則對全省農(nóng)村教師購房給予優(yōu)惠。

  在同期，收緊調(diào)控仍是房地產(chǎn)業(yè)的主流，并且逐步從需求端走向融資端。那么，如何理解這一背景下的地方政策調(diào)整?

  “當(dāng)前的樓市調(diào)控政策，可以大致分為兩類。一類是針對樓市進(jìn)行的主動調(diào)整，包括公積金政策、購房補(bǔ)貼，等等。另一類涵蓋在落戶新政、人才引進(jìn)政策、區(qū)域政策等文件中，其著力點并不在房地產(chǎn)市場，但能客觀上對樓市帶來影響。”上海(樓盤)易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，有些城市的做法則兼具上述兩種性質(zhì)，如安徽宿州。

  他指出，對于后者，應(yīng)該放到更大的視野下來審視，而不能等同于樓市調(diào)控松綁。比如，天津的購房新政，目的是“承接北京非首都功能疏解”，且僅限定在兩個科技園區(qū)內(nèi)實行，避免影響到較為敏感的主城區(qū)。這也體現(xiàn)出政策設(shè)計中的用心。

  即使對于前者，也不應(yīng)簡單理解為松綁調(diào)控。因為按照“一城一策”的原則，在不違背大原則的前提下，地方政府本身就擁有對政策進(jìn)行調(diào)整的權(quán)限。

  針對南京六合的此次調(diào)整，上海易居研究院的分析認(rèn)為，原因主要有兩點：一方面調(diào)控取得了階段性成果;另一方面，區(qū)域市場暗藏下行風(fēng)險。據(jù)監(jiān)測，六合區(qū)的商品住宅庫存量自2019年以來節(jié)節(jié)攀升，目前維持在60萬平方米左右的高位，去化周期維持在10個月左右，顯著高于南京整體水平。

  穩(wěn)樓市是“雙向調(diào)節(jié)”

  本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年初，從區(qū)域上看，調(diào)控政策從一線城市延伸到東部熱點二線城市，再向中西部城市逐漸蔓延;從力度上看，調(diào)控手段愈加多樣，力度不斷加大。到目前為止，樓市調(diào)控的力度、范圍、時長均堪稱前所未有。

  目前，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行期已成行業(yè)共識。今年以來，全國房地產(chǎn)市場成交規(guī)模始終處于負(fù)增長狀態(tài)，“金九銀十”成色不足，大型房企的銷售增長率也普遍下滑。

  事實上，在整個調(diào)控周期中，一直有部分城市存在直接或間接的松綁調(diào)控行為，如一度風(fēng)行于二線城市的人才新政;松綁預(yù)售價格;放松“限售令”和“限購令”等，部分城市甚至出現(xiàn)限制降價的“托底式調(diào)控”。但由于中央層面的要求仍然嚴(yán)厲，松綁調(diào)控不可能大范圍蔓延。

  同策研究院認(rèn)為，此輪地方政策調(diào)整也有可能走向這一結(jié)果，樓市調(diào)控的主基調(diào)不會發(fā)生變化。

  根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計，今年第三季度，50個熱點城市的住宅綜合收益率為6.8%，環(huán)比下降37%，已連續(xù)六個季度下降，并“快速向理性水平回歸”。這也說明，投資房地產(chǎn)的收益正在歸于正常，調(diào)控成果正在顯現(xiàn)。

  與此同時，以房價監(jiān)測機(jī)制的落地為代表，樓市調(diào)控長效機(jī)制正在加緊完善，并逐漸落地?，F(xiàn)有的調(diào)控政策仍需堅持，從而為長效機(jī)制創(chuàng)造空間。

  但同策研究院同時認(rèn)為，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”不代表長期內(nèi)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)不可以協(xié)調(diào)發(fā)展。從政策施行來看，各地政府將通過“過冷則定向?qū)捤?、過熱則收緊抑制”的方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持有類似觀點，他認(rèn)為，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是調(diào)控的全面要求。但穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，“大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。

  他還指出，目前來看，近期地方調(diào)整調(diào)控力度的做法均有其合理之處，但客觀上，這些政策仍然會產(chǎn)生刺激市場需求的效果，并對心理預(yù)期產(chǎn)生影響。未來，其他城市也很有可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r對其政策做出微調(diào)，但不會徹底放開。一旦有“越界”行為，將很快得到糾正。