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6月20日,西安房管局發(fā)布購(gòu)房新政。其發(fā)布的通知稱,為深入貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的定位精神,堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,自通知下發(fā)之日起,從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房或二手住房的,應(yīng)落戶滿1年,或在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)(或個(gè)人所得稅);非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供5年以上(含5年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的,方可購(gòu)買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍,嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購(gòu)政策。
對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“該政策針對(duì)‘一落戶就炒房’現(xiàn)象進(jìn)行了收緊。對(duì)于無(wú)戶籍的人員,在西安限購(gòu)區(qū)域需要滿足繳納5年社保的條件。這一規(guī)定非常嚴(yán)厲,現(xiàn)在作出繳納5年社保要求的,主要是北京、上海等大城市。從西安此次政策管控來(lái)看,指明了近期西安房?jī)r(jià)炒作和過(guò)快上漲的三個(gè)原因:借落戶政策炒房、部分外來(lái)人口炒房和部分郊區(qū)市場(chǎng)炒房。此次西安的政策較為及時(shí),此前西安也出臺(tái)了管控房屋交易秩序的政策,應(yīng)該說(shuō)此類政策組合拳的施展,有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展?!?
記者注意到,就在6月18日由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中,西安再次領(lǐng)漲全國(guó),而且已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)漲。
兩年遷入人口115萬(wàn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況,西安再度領(lǐng)漲,環(huán)比漲幅2.0%,同比大漲24.4%。數(shù)據(jù)顯示,西安已經(jīng)持續(xù)半年同比漲幅領(lǐng)跑70城,且環(huán)比漲幅居前。
嚴(yán)躍進(jìn)指出:“西安市場(chǎng)這兩年房?jī)r(jià)上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導(dǎo)入等方面政策力度較大,而人才引入加大了市場(chǎng)購(gòu)房需求。此外,西安城市建設(shè)發(fā)展速度快,尤其是軌道交通建設(shè)過(guò)程中,相關(guān)樓盤價(jià)格上漲明顯?!?
記者注意到,2017年3月,西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰(zhàn)”的帷幕——“三放四降”招納人才,放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定,降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。
此后兩年多來(lái),西安先后7次調(diào)整戶籍政策,至2019年2月,人才政策再次升級(jí)為“全國(guó)高等院校在校學(xué)生均可落戶西安”——本科及以上學(xué)歷落戶不受年齡限制,全國(guó)高等院校在校學(xué)生均可落戶;具有本科(不含)以下學(xué)歷的,年齡在45周歲(含)以下亦可落戶。
在不斷放寬的戶籍政策刺激下,西安人口流入速度明顯加快。數(shù)據(jù)顯示,截至2019年4月30日,西安戶籍人口共1004.9萬(wàn)人,流動(dòng)人口317.9萬(wàn)人。兩年零兩個(gè)月的時(shí)間里,西安市共遷入落戶115.1萬(wàn)人。從遷入人口文化結(jié)構(gòu)看,學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占比高達(dá)64.05%。
西安房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍不高
人口流入帶來(lái)的購(gòu)買力帶來(lái)了購(gòu)房剛需的持續(xù)增長(zhǎng),但需要注意的是,盡管西安房?jī)r(jià)同比增速持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó),但與同類省會(huì)城市相比,西安房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平仍然不高。易居研究院《中國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)》顯示,5月份西安新建住宅均價(jià)13931元/平方米,與百城均價(jià)13937元/平方米幾乎持平。
如果橫向比較同類省會(huì)級(jí)內(nèi)陸城市,5月份合肥新房均價(jià)為17307元/平方米、石家莊新房均價(jià)為15804元/平方米、濟(jì)南新房均價(jià)為15406元/平方米、鄭州新房均價(jià)為13792元/平方米,西安并不算突出。
再看更能反映真實(shí)市場(chǎng)情況的二手房市場(chǎng):據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),西安市5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%,盡管漲幅在70個(gè)大中城市里面靠前,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)搶眼。
嚴(yán)躍進(jìn)判斷:“西安目前并非全國(guó)性的購(gòu)房市場(chǎng),即便房?jī)r(jià)上漲,也不可能持續(xù)上漲。換言之,對(duì)比一些全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng),類似杭州、三亞等,西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求更多還是來(lái)自陜西省省內(nèi),市場(chǎng)經(jīng)過(guò)炒作后還會(huì)降溫,不可能長(zhǎng)期漲幅靠前?!?
事實(shí)上,據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1~4月西安商品房銷售面積548.87萬(wàn)平方米,下降9.4%,降幅較上年同期擴(kuò)大8.1個(gè)百分點(diǎn),其中住宅銷售面積下降8.1%。記者查閱《中國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)》發(fā)現(xiàn),5月西安市單月房屋成交面積環(huán)比增加44%、同比減少32%;同時(shí),成交金額環(huán)比增加48%,同比則減少30%。
成交數(shù)據(jù)的回落,無(wú)法支持西安市場(chǎng)“從小陽(yáng)春走向盛夏”的觀點(diǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出:“同比漲幅是沒有太大意義的,這里存在著一定的結(jié)構(gòu)性因素,部分高端項(xiàng)目備案價(jià)格高了,有可能也會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格?!?
記者查閱各交易平臺(tái),發(fā)現(xiàn)1月份入市的38個(gè)樓盤中,有三個(gè)普通住宅項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)20000元/平方米,6個(gè)項(xiàng)目超過(guò)15000元/平方米,隨后的幾個(gè)月也持續(xù)出現(xiàn)一定比例的高端項(xiàng)目和精裝修項(xiàng)目,甚至最高單價(jià)超過(guò)32000元/平方米。
“三、四月份這個(gè)階段一些項(xiàng)目集中放量的話,有可能從結(jié)構(gòu)性上會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格。從整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)看起來(lái),其實(shí)五、六月份乃至今后市場(chǎng)還是有動(dòng)力不足的跡象。目前賣得好的,應(yīng)該還是價(jià)格有優(yōu)勢(shì)、或者是被限價(jià)的項(xiàng)目?!睆埡陚ヅ袛唷?
系板塊輪動(dòng)補(bǔ)漲所致
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在2019年2月曾報(bào)道過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)板塊輪動(dòng)的現(xiàn)象,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院當(dāng)時(shí)發(fā)布的《全國(guó)房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究報(bào)告》,本輪房?jī)r(jià)上漲周期中,大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年下半年,西安則屬于板塊輪動(dòng)中上漲時(shí)間靠后的城市。
就在大部分城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的2015~2016年,西安、錦州、遵義等城市房?jī)r(jià)最大跌幅一度達(dá)到4.1%。直到2018年上半年,西安樓市才開始逐漸回暖,并在2019年1月達(dá)到歷史高位均價(jià)——16087元/平方米。
對(duì)于板塊輪動(dòng)中的表現(xiàn),嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“過(guò)去的西安周邊交通并不便利,西安市場(chǎng)也屬于‘孤島’概念,但近兩年,西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經(jīng)在建或部分運(yùn)營(yíng),有助于陜西省內(nèi)部分地級(jí)市的購(gòu)房者進(jìn)入西安,進(jìn)而帶來(lái)更多的購(gòu)房需求,從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在購(gòu)房需求比較大、同時(shí)西安房?jī)r(jià)過(guò)去幾年沒有怎么上漲的情況下,房?jī)r(jià)便容易出現(xiàn)補(bǔ)漲?!?
正是由于西安房?jī)r(jià)在上漲輪動(dòng)中扮演了“補(bǔ)漲”角色,當(dāng)全國(guó)各區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展之時(shí),西安房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)出同比漲幅一路走高的態(tài)勢(shì)。
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