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租金上漲引起的政策風(fēng)暴，在9月持續(xù)發(fā)酵。

8月底以來(lái)，包括北京、成都、深圳在內(nèi)，多個(gè)一、二線(xiàn)城市通過(guò)發(fā)布文件和警示、舉行約談等多種方式，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整治力度。

此外，9月3日，有媒體報(bào)道指出，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在整頓租賃市場(chǎng)秩序、審視“租金貸”等政策以外，深圳為代表的一些地方，開(kāi)始重新反思租賃市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制，這也成為近期的關(guān)注焦點(diǎn)。

各地密集發(fā)文

為進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，各地相繼采取了一系列管控的措施。

8月9日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網(wǎng)站，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，并重申將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

據(jù)了解，截至8月31日，北京共下架學(xué)區(qū)房、群租房等違法違規(guī)房源信息共約92萬(wàn)條，凍結(jié)違規(guī)用戶(hù)賬號(hào)數(shù)量約7萬(wàn)個(gè)。

8月22日，南京市房管部門(mén)在座談會(huì)上與從事房屋租賃的諸多企業(yè)就部分一二線(xiàn)城市租金上漲過(guò)快的現(xiàn)象進(jìn)行了探討，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場(chǎng)份額而惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬租房?jī)r(jià)格、壟斷租賃房源，要求到場(chǎng)的租賃企業(yè)代表加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，穩(wěn)定住房租賃價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

8月23日，天津提出將開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向整治活動(dòng)，嚴(yán)查以中介機(jī)構(gòu)名義搶占房源、賺取租金差價(jià);住房租賃企業(yè)哄抬租金擾亂市場(chǎng)秩序、不按規(guī)定進(jìn)行房屋租賃登記備案;媒體惡意炒作住房租金上漲、制造市場(chǎng)恐慌等違法違規(guī)行為。

此外，8月25日至今，蘇州、西安等地也先后發(fā)布了發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的文件。

不僅是市場(chǎng)整頓，在近期引起熱議的“租金貸”，也成為了近期政策調(diào)整的重要板塊。

8月31日，鄭州市房管局在其網(wǎng)站貼出“房屋租賃消費(fèi)警示”，表示“部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)通過(guò)隱瞞、欺詐的方式誘導(dǎo)承租人使用‘租房貸’，并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛”，對(duì)消費(fèi)者提出選擇正規(guī)的租賃企業(yè)等多條建議。

而上述西安市有關(guān)文件更是明確提出，住房租賃合同中，不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

同時(shí)，一些金融機(jī)構(gòu)也開(kāi)始收緊了“租金貸”業(yè)務(wù)。9月3日，據(jù)媒體報(bào)道，近日北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，6月28日的七部委發(fā)起的整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行動(dòng)中，就包含了住房租賃市場(chǎng)。而近期租金價(jià)格上漲，市場(chǎng)秩序混亂引起輿論廣泛關(guān)注，是各地近期密集出臺(tái)政策的主要原因，“調(diào)控既穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也要穩(wěn)定房租”。

價(jià)格管制與租房補(bǔ)貼

在近期諸多城市的租賃市場(chǎng)新政中，深圳提出的“穩(wěn)租金”嘗試，由于涉及租賃市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的改革嘗試，引起廣泛討論。

8月29日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處人士表示，深圳正在探索限定租金、限定租期的雙限租賃房制度，將推出“穩(wěn)租金商品房”項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目將控制房源租金年增減幅度，不超過(guò)5%。首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目“塘朗城精品公寓”將于明年推出，首批房源248套。

一直以來(lái)，“價(jià)格管制”與“租房補(bǔ)貼”，作為分別從供給端和需求端調(diào)控租賃市場(chǎng)，提供住房保障的政策手段，其孰優(yōu)孰劣在各方爭(zhēng)論不休。

“價(jià)格管制”的代表是德國(guó)。其2012年12月修改的《住房租賃法》規(guī)定，房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%，而2015年《租金剎車(chē)法》再規(guī)定，房東再出租住房，租金最大上調(diào)幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。

而由租房補(bǔ)貼衍生出來(lái)的住房租賃券制度，則被認(rèn)為是美國(guó)目前最主要的住房保障手段之一。1998年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《品質(zhì)住房和工作責(zé)任法》，并推出了旨在幫助中低收入家庭、老年人和殘疾人的“住房選擇優(yōu)惠券”(Housing Choice Vouchers)項(xiàng)目。

這一住房租賃券被用來(lái)填補(bǔ)家庭調(diào)整后收入的30%，和支付標(biāo)準(zhǔn)(地方住房管理機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)設(shè)定的公平市場(chǎng)租金的90%-110%)之間的差值。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，“穩(wěn)租金”的相關(guān)表述，并未出現(xiàn)在2017年10月發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中。

但這一文件在“推進(jìn)公共租賃住房貨幣化”部分曾提到，要“全面構(gòu)建實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補(bǔ)貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式?！?

但多位租賃研究機(jī)構(gòu)人士均指出，在備案制度不完善的前提下，對(duì)于租金價(jià)格這一市場(chǎng)機(jī)制形成的產(chǎn)物，不管是漲幅管控還是租房券，其落地都應(yīng)謹(jǐn)慎。

“控制租金價(jià)格漲幅的嘗試很難在大范圍推廣，深圳的嘗試也只能在國(guó)企控制的新增房源進(jìn)行。”楊紅旭表示，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，由于散戶(hù)房東比例較大，造成租賃市場(chǎng)備案登記率較低，政府很難掌握散戶(hù)房東的租賃行為，對(duì)租金價(jià)格波動(dòng)的控制也就無(wú)從談起。

“相對(duì)而言，租金管制容易削減對(duì)增量供給的激勵(lì)，形成過(guò)度需求，降低房東修繕意愿。而需求端補(bǔ)貼是比較有效和公平的政策?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂(lè)表示。

許小樂(lè)同時(shí)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，在備案登記率較低的背景下，我國(guó)推行租金評(píng)估機(jī)制的條件還不夠完善，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)評(píng)估的難度較大。